Ein Vertrag, ein Leistungsverzeichnis, ein Termin
Sie beauftragen eine Leistung und erhalten eine Rechnung. Die Schnittstellen zwischen den Gewerken liegen bei uns, nicht bei Ihnen.
Mieterausbau & Flächenaufbereitung
Leerstand kostet jeden Tag. Wir machen die Fläche bezugsfertig.
Wenn ein Mieter auszieht, entscheidet die Geschwindigkeit der Aufbereitung darüber, wann wieder Miete fließt. Wir übernehmen die Fläche als Ganzes — Trockenbau, Boden, Wände, Technik, Brandschutz — mit einem Leistungsverzeichnis, einem Vertragspartner und einem Termin für die Übergabe.
Vertragsgrundlage VOB/B und VOB/C · Ein Vertragspartner für alle Gewerke · Keine Nachträge ohne schriftliche Freigabe
VOB/B
Vertragsgrundlage, ergänzt um VOB/C und die Vorbemerkungen des Angebots
4 Jahre
Gewährleistung ab Abnahme gemäß § 13 Abs. 4 VOB/B
0
Nachträge ohne vorherige schriftliche Freigabe
1
Vertragspartner für alle Gewerke
Ausgangslage
Der Mieter ist raus. Und dann steht die Fläche.
Die typischen Gründe, warum aus vier Wochen Aufbereitung sechs Monate Leerstand werden.
Niemand ist zuständig.
Verwaltung, FM-Dienstleister und Eigentümer schieben die Koordination hin und her, während die Fläche leer steht.
Sechs Gewerke, sechs Rechnungen, sechs Termine.
Boden wartet auf Trockenbau, Trockenbau wartet auf Elektro — koordiniert das niemand, addieren sich die Wartezeiten.
Das Angebot ist eine Schätzung, keine Kalkulation.
Eine Pauschale ohne Positionen lässt sich nicht prüfen, nicht kürzen und nicht mit einem zweiten Angebot vergleichen.
Die Mehrmengen kommen erst auf der Schlussrechnung.
Was während der Ausführung dazukommt, sehen viele Auftraggeber zum ersten Mal, wenn es bereits ausgeführt ist.
Nach der Abnahme fehlt die Dokumentation.
Wer welche Wand gesetzt hat, welcher Farbton verwendet wurde, wann die Gewährleistung endet — steht in keiner Akte.
Jeder dieser Punkte ist ein Koordinations- und Dokumentationsproblem. Genau das ist unser Geschäft.
Unser Modell
Ein Generalübernehmer statt sechs Einzelaufträge.
Wir sind kein Handwerksbetrieb. Wir sind der Vertragspartner, der die Fläche als Ganzes verantwortet — begangen, kalkuliert, koordiniert, abgenommen und dokumentiert. Ausgeführt wird von qualifizierten Fachpartnern aus der Region, deren Leistung wir steuern und abnehmen.
Wir kennen das Gebäude
Betreuen wir das Objekt bereits im Facility Management, sind Technik, Brandschutzkonzept, Zugänge und Hausordnung dokumentiert. Das spart Abstimmungsrunden, die andere erst führen müssen.
Regionale Fachpartner statt Subunternehmerkette
Trockenbau, Boden, Maler, Elektro, Sanitär und Brandschutz aus Rhein-Neckar und Rhein-Main, mit festen Ansprechpartnern und klaren Fristen.
Dokumentiert wie der laufende Betrieb
Fortschritt, Fotos, Aufmaßprotokolle, Abnahme und Gewährleistungsfristen laufen im selben Cockpit wie alle anderen Vorgänge am Objekt.
Angebotssystematik
Was in der Summe steht — und was bewusst nicht.
Ein Angebot soll prüfbar sein. Deshalb kalkulieren wir nach VOB mit einzelnen Positionen statt mit einer Pauschale, und wir trennen sauber zwischen dem, was sicher ausgeführt wird, und dem, was erst nach Befund feststeht.
- 01
Leistungsverzeichnis statt Pauschale
Jede Leistung steht als eigene Position mit Einheit, Menge und Einheitspreis im Angebot — gegliedert nach Titeln wie Baustelleneinrichtung und Entsorgung, Technik und Sanitär, Maler- und Tapezierarbeiten sowie den objektspezifischen Leistungen der jeweiligen Mieteinheit. Sie können einzelne Positionen streichen, ergänzen oder mit einem Zweitangebot vergleichen.
- 02
Eventualpositionen sind ausgewiesen, aber nicht eingerechnet
Leistungen, deren Erfordernis erst nach Befund feststeht, stehen im Angebot — farblich gekennzeichnet und ausdrücklich nicht in der Angebotssumme. Sie werden nur nach gesonderter schriftlicher Freigabe ausgeführt. So wissen Sie, was auf Sie zukommen kann, ohne es vorab zu bezahlen.
- 03
Stundenlohnarbeiten als gedeckeltes Kontingent
Für Unvorhergesehenes weisen wir ein Regie-Kontingent mit festen Stundensätzen je Qualifikation aus — Bauhelfer, Facharbeiter, Anlagenmechaniker, Elektrofachkraft, Bauleitung. Auch dieses Kontingent ist nicht Teil der Angebotssumme, wird nur nach schriftlicher Freigabe abgerufen und gegen arbeitstäglich gegengezeichnete Regieberichte abgerechnet.
- 04
Mehrmengen werden vorher angezeigt, nicht nachher abgerechnet
Weicht eine Menge vom Leistungsverzeichnis ab, schreiben wir die Position nicht stillschweigend über den Einheitspreis fort. Die Abweichung wird Ihnen vor der Ausführung angezeigt und erst nach Ihrer schriftlichen Freigabe umgesetzt. Die pauschale Mengenfortschreibung nach § 2 Abs. 3 VOB/B haben wir bewusst abbedungen.
- 05
Annahmen und Grenzen stehen im Angebot, nicht im Kleingedruckten
Die Vorbemerkungen benennen, wovon wir ausgehen, was bauseits zu stellen ist und wo wir keine Gewährleistung übernehmen können — etwa bei durchgehenden Rissen mit möglicher Bewegungsursache oder beim optischen Erscheinungsbild nach einem Teiltausch. Wir schreiben lieber vorher, was nicht geht, als hinterher zu diskutieren.
- 06
Offene Fragen werden dokumentiert, nicht angenommen
Jede Entscheidung, die beim Auftraggeber liegt, steht als Frage im Angebot — mit Ihrer Antwort und dem Bezug zur betroffenen Position. Diese Aufstellung wird Bestandteil der Ausführungsgrundlage. Es gibt keine stillschweigenden Annahmen, über die später Streit entsteht.
Ablauf
Von der Begehung bis zur Übergabe in fünf Schritten.
- 01
Gemeinsame Begehung und Aufmaß
Wir nehmen die Fläche mit Ihnen gemeinsam auf, fotografieren den Ist-Zustand und übernehmen Ihre Mängelaufstellung als Grundlage. Dabei trennen wir, was Rückbau ist, was Instandsetzung und was Mieterwunsch. Begehungstermin in der Regel innerhalb von 48 Stunden nach Ihrer Anfrage.
- 02
Leistungsverzeichnis und Rückfragenliste
Innerhalb von fünf Werktagen erhalten Sie das Angebot mit einzeln ausgewiesenen Positionen, Vorbemerkungen und einer Liste der Punkte, die Sie entscheiden müssen. Bindefrist 30 Kalendertage.
- 03
Freigabe, Bemusterung und Terminplan
Nach Ihrer Beauftragung stimmen wir Farbtöne, Fabrikate und Materialien per Muster ab, legen die Gewerke in die richtige Reihenfolge und nennen einen verbindlichen Fertigstellungstermin — die Grundlage für Ihre Verhandlung mit dem Nachmieter.
- 04
Ausführung mit laufendem Statusbericht
Fortschritt, Fotos und Abweichungen laufen im Cockpit. Sie müssen nicht anrufen, um zu wissen, wo der Ausbau steht. Abschlagsrechnungen nach Baufortschritt gemäß § 16 VOB/B.
- 05
Aufmaß, Abnahme und Übergabe
Abgerechnet wird nach gemeinsamem Aufmaß gemäß VOB/C; das Aufmaßprotokoll ist Bestandteil jeder Rechnung. Danach gemeinsame Abnahme, Mängelliste mit Fristen, digitale Bauakte mit Fotodokumentation und Prüfnachweisen. Gewährleistungsfristen sind hinterlegt und werden überwacht.
Leistungsumfang
Was wir ausbauen — und was wir zurückbauen.
Vom Rückbau der alten Mieterstruktur bis zur besenreinen Übergabe an den Nachmieter. Einzeln beauftragbar, sinnvoll als Paket.
Baustelle, Aufmaß, Entsorgung
- Baustelleneinrichtung, Materiallagerung, Staub- und Bodenschutz
- Detailaufmaß, Bemusterung, Fotodokumentation des Ist-Zustands
- Entsorgung von Bauschutt, Altmaterial und Altkeramik mit Nachweis
- Schutz und arbeitstägliche Reinigung der Allgemeinflächen
Trockenbau & Raumstruktur
- Ständerwände, Vorsatzschalen, Schachtverkleidungen
- Rückbau von Trennwänden inklusive darin liegender Elektroinstallation
- Abgehängte Rasterdecken, Deckensegel, Revisionsöffnungen
- Schließen von Durchgängen, Anarbeiten an Boden und Decke
Boden
- Rückbau alter Beläge, Untergrundvorbereitung, Spachtelung
- Teppichfliesen, LVT/Vinyl, Linoleum, Designbeläge
- Doppel- und Hohlraumböden: Plattentausch unter Erhalt von Bodentanks und Kabelführung
- Sockelleisten, Übergangsprofile, Feuchtemessung vor Belegung
Wände & Oberflächen
- Bohr- und Dübellöcher schließen, Fehlstellen spachteln und schleifen
- Wand- und Deckenanstrich, Farbtonabgleich per Muster vor Ausführung
- Rissinstandsetzung armiert statt überspachtelt, Neutapezierung
- Türen, Zargen, Drückergarnituren, Beschläge
Elektro, Licht & Daten
- Steckdosen, Schalter, Unterverteilungen, Zuleitungen durch Elektrofachkraft
- Leuchtenprüfung, LED-Retrofit und Umrüstung ganzer Leuchten
- Bodentanks prüfen, reinigen, Deckel ersetzen
- Datenverkabelung, Prüfprotokolle für die Übergabe
Sanitär, Brandschutz & Übergabe
- WC-Anlagen und Teeküchen: Keramik, Armaturen, Spülkästen, Grundreinigung
- Barrierefreie Anpassungen
- Brandschutzschottungen, Feuerschutzabschlüsse, Flucht- und Rettungswegkennzeichnung
- Beschilderung, Endreinigung, Abnahme, digitale Bauakte
Nicht aufgeführt, aber gebraucht? Sonderpositionen kalkulieren wir mit — sprechen Sie uns an.
Aus der Praxis
Vier Punkte, an denen Leerstandsaufbereitungen regelmäßig scheitern.
Nicht die großen Positionen verursachen die Verzögerungen, sondern die Details, die im ersten Angebot niemand geprüft hat.
Der Deckenfarbton ist nicht mehr lieferbar.
Nach der Demontage von Vorhangschienen oder Einbauten bleiben Fehlstellen, die sich bei einem nicht nachstellbaren Altton nur durch einen vollflächigen Anstrich beseitigen lassen. Wer das erst nach dem Spachteln merkt, hat die Position nicht kalkuliert und verliert eine Woche.
Teppichfliesen gibt es nach Jahren nicht mehr farbgleich.
Hersteller-, Artikel- und Farbnummer müssen aus den Objektunterlagen kommen; eine chargengleiche Nachlieferung ist nach mehreren Jahren Nutzung meist ausgeschlossen. Die saubere Lösung ist die Entnahme aus untergeordneten Bereichen und der Einsatz der Neuware dort — das muss vorher entschieden werden, nicht am Verlegetag.
Leuchtstofflampen T5 und T8 dürfen seit dem 25. August 2023 nicht mehr in Verkehr gebracht werden.
Verfügbar sind nur noch Restbestände. Bei Defekten ist LED-Retrofit oder die Umrüstung der Leuchte erforderlich, und ein Mischbetrieb führt zu sichtbaren Unterschieden in Lichtfarbe und Helligkeit. Wir empfehlen den einheitlichen Tausch je Raum und weisen ihn getrennt aus.
Nach einem Wasserschaden entscheidet die Belegreife.
Vor dem Verschließen des Bodenaufbaus gehört eine Feuchtemessung ins Leistungsverzeichnis. Ohne diesen Nachweis lässt sich für die Bodenarbeiten keine Gewährleistung übernehmen — und eine später aufgerissene Fläche kostet ein Vielfaches der Messung.
Häufige Fragen
Was Eigentümer zum Mieterausbau fragen.
Anfrage
Schicken Sie uns die Fläche — wir schicken Ihnen ein Leistungsverzeichnis.
Objektadresse, ungefähre Fläche und was passieren soll. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und stimmen einen Begehungstermin ab. Liegt bereits eine Mängelaufstellung vor, nehmen wir sie als Grundlage.